Am 29. April 2026 hat das Bundeskabinett die Mietrechtsreform „Miete II" beschlossen. Der wichtigste Punkt für Indexmieter: Erhöhungen werden in angespannten Wohnungsmärkten gedeckelt. Die Mechanik ist aber anders als zunächst angekündigt. Im Referentenentwurf vom Februar 2026 stand noch ein harter Deckel von 3,5 Prozent pro Jahr. Beschlossen wurde stattdessen eine Halbierung: Steigt der Verbraucherpreisindex um mehr als 3 Prozent, darf der Vermieter den Teil oberhalb dieser Schwelle nur zur Hälfte an dich weitergeben. Aus 6 Prozent Inflation werden so 4,5 Prozent Mieterhöhung. Das Gesetz geht jetzt in den Bundestag, mit einem Inkrafttreten ist im Lauf des Jahres 2026 zu rechnen. Hier erfährst du, wie der neue Deckel rechnerisch wirkt, ab wann er greift und was du als Mieter konkret sparst.
Wie eine Indexmiete heute funktioniert
Eine Indexmiete ist eine Mietvereinbarung, bei der die Miete an den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts gekoppelt ist. Geregelt ist sie in § 557b BGB. Steigt der VPI um zum Beispiel 4 Prozent, darf der Vermieter die Kaltmiete um genau diese 4 Prozent erhöhen. Eine Begrenzung über die ortsübliche Vergleichsmiete oder die klassische Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren existiert hier bisher nicht.
Die Erhöhung muss in Textform mitgeteilt werden, der Vermieter muss den alten und neuen VPI-Stand nennen, und zwischen zwei Erhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen. Modernisierungen darf der Vermieter zusätzlich nur in Ausnahmefällen umlegen. Klingt theoretisch nach einem fairen Mechanismus, hat aber in den Inflationsjahren 2022 bis 2024 zu Erhöhungen von teilweise 8 bis 10 Prozent in einem Jahr geführt, weil die Energie- und Lebensmittelpreise den VPI nach oben getrieben haben.
Indexmietverträge sind in Deutschland kein Massenphänomen, aber regional explodiert ihr Anteil. Laut Kurzbericht des Instituts der deutschen Wirtschaft sind bundesweit nur 2,6 Prozent aller Mietverträge Indexmieten. In den sieben größten Städten liegt der Anteil bei 4,1 Prozent. Bei Neubauten ab 2014 ist es jeder fünfte Vertrag (19 Prozent). Und in Berlin werden inzwischen rund 70 Prozent aller neu abgeschlossenen Mietverträge mit Indexkopplung versehen. Wer in einer Großstadt neu einzieht, hat statistisch hohe Chancen, eine Indexmiete unterschreiben zu müssen.
So rechnet die Halbierung über 3 Prozent
Der neue Mechanismus aus dem Kabinettsbeschluss arbeitet nicht mit einem absoluten Deckel, sondern mit einer geteilten Wirkung. Bis 3 Prozent VPI-Anstieg bleibt alles wie bisher, der Vermieter darf voll erhöhen. Alles darüber zählt nur noch zur Hälfte. Die Formel lautet: Mieterhöhung = 3 % + (VPI-Anstieg − 3 %) / 2.
| VPI-Anstieg im Jahr | Alte Regel: Mieterhöhung | Neue Regel: Mieterhöhung | Differenz |
|---|---|---|---|
| 2,0 % | 2,0 % | 2,0 % | 0 |
| 3,0 % | 3,0 % | 3,0 % | 0 |
| 4,0 % | 4,0 % | 3,5 % | -0,5 Pp |
| 5,0 % | 5,0 % | 4,0 % | -1,0 Pp |
| 6,0 % | 6,0 % | 4,5 % | -1,5 Pp |
| 8,0 % | 8,0 % | 5,5 % | -2,5 Pp |
| 10,0 % | 10,0 % | 6,5 % | -3,5 Pp |
Konkret in Euro: Wenn deine Kaltmiete heute 900 Euro beträgt und der VPI um 6 Prozent steigt, hätte der Vermieter bisher 54 Euro mehr verlangen dürfen (954 Euro neu). Nach neuer Regel sind es nur 40,50 Euro (940,50 Euro neu). Pro Jahr sparst du 162 Euro. Über zehn Jahre, in denen sich solche Differenzen aufaddieren, sind das bei wiederholt hoher Inflation schnell vierstellige Beträge.
Welche Vermieter und Verträge betroffen sind
Der neue Deckel gilt nicht überall in Deutschland, sondern nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Das sind die Regionen, in denen auch die Mietpreisbremse gilt. Die Bundesländer legen das per Rechtsverordnung fest, aktuell betrifft das alle deutschen Großstädte mit über 100.000 Einwohnern sowie einige Speckgürtel und Tourismusorte. In München, Berlin, Hamburg, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf wirkt der Deckel also voll, in einem Dorf in der Eifel oder in Mecklenburg-Vorpommern eher nicht.
Der vielleicht spannendste Punkt: Die Halbierung soll auch für Bestandsverträge gelten, nicht nur für neu abgeschlossene Mietverträge. Sobald das Gesetz in Kraft ist, greift sie für jede Erhöhungsmitteilung, die danach beim Mieter ankommt. Genau das ist juristisch umstritten. Vermieterverbände und Teile der Immobilienwirtschaft sehen darin einen Eingriff in laufende Verträge und kündigen Verfassungsbeschwerden an. Ein vergleichbarer Streit hatte 2021 zur Aufhebung des Berliner Mietendeckels durch das Bundesverfassungsgericht geführt, allerdings aus formalen Gründen (Bund statt Land zuständig). Bei der bundesgesetzlich geregelten Deckelung ist die Lage anders, ein Erfolg solcher Klagen gilt als unwahrscheinlich, ist aber nicht ausgeschlossen.
Auch wichtig: Die Regelung soll symmetrisch wirken. Fällt der VPI um mehr als 3 Prozent, müsste der Vermieter die Miete entsprechend gespiegelt senken. In der Praxis ist das eine theoretische Option, der deutsche VPI ist seit der Wiedervereinigung nie um mehr als 0,3 Prozent in einem Jahr gefallen.
Was Mieterbund und Vermieter dazu sagen
Der Deutsche Mieterbund bezeichnet die Reform als überfälligen Schritt, hält die Halbierung aber für unzureichend. Er fordert eine Deckelung bei maximal 2 Prozent jährlich für Bestandsverträge und einen kompletten Ausschluss der Indexmiete bei Neuvermietungen. Argumentation des DMB: Der VPI enthält Lebensmittel- und Energiepreise, also Kostentreiber, die mit der Wohnung nichts zu tun haben. Wenn der Heizöl- oder Pasta-Preis steigt, steigt nach der jetzigen Logik auch die Miete, obwohl sich an der Wohnung nichts geändert hat.
Vermieterverbände wie Haus & Grund warnen vor dem Gegenteil. Sie argumentieren, die Deckelung mache Wohnungsbau unattraktiver, weil Investoren die Anschluss-Finanzierung über jährliche Inflationsanpassung kalkulieren. Das könnte den ohnehin schwachen Neubau weiter bremsen, mit dem Risiko steigender Mieten im Bestand. Beide Seiten haben Punkte, empirisch ist die Wirkung schwer zu prognostizieren, weil die genaue Schwelle und die Bestands-Rückwirkung neu sind.
Im Bundestag steht die erste Lesung im Mai 2026 an, der Bundesrat folgt im Sommer. Das BMJV rechnet mit einem Inkrafttreten im Lauf des zweiten Halbjahres 2026. Bis dahin gelten die alten Regeln in voller Härte, Erhöhungen die jetzt noch durchkommen, sind also bis zur nächsten Jahresanpassung gültig.
Was du jetzt als Mieter tun kannst
Prüfe zuerst deinen Mietvertrag. Steht dort eine Klausel mit Verweis auf den Verbraucherpreisindex oder § 557b BGB, hast du eine Indexmiete. Bewahre alle bisherigen Erhöhungsschreiben auf, sie sind später wichtig, falls du den Vermieter auf die neuen Regeln aufmerksam machen musst.
Wenn jetzt im Frühjahr 2026 noch eine Erhöhungsmitteilung kommt, gelten die alten Regeln. Du kannst sie aber rechnerisch prüfen lassen, Finanztip und die Verbraucherzentralen haben kostenlose Rechner online. Häufige Vermieter-Fehler: falscher Referenzmonat des VPI, fehlende Angabe beider Indexstände, zu kurzer Abstand zur letzten Erhöhung. Jeder dieser Fehler macht die Mitteilung formal unwirksam und du musst nicht zahlen, bis sie korrekt nachgereicht wird.
Sobald das Gesetz in Kraft ist (vermutlich Herbst 2026), prüfst du bei jeder neuen Erhöhung: Liegt der VPI-Anstieg über 3 Prozent? Falls ja, darf der Vermieter nur die Halbierung der Differenz draufrechnen. Rechne nach. Eine Mieterhöhung von 6 Prozent ist nach neuer Regel rechtswidrig, wenn sie nicht auf 4,5 Prozent korrigiert wird. Im Zweifel hilft eine Mitgliedschaft beim örtlichen Mieterverein. Die kostet 70 bis 90 Euro im Jahr und schließt Rechtsberatung sowie Prozesskostenhilfe ein. Bei einer einzigen erfolgreichen Korrektur einer Erhöhung amortisiert sich der Beitrag meist mehrfach.
