Die Mieten in Deutschland steigen, und gerade in Großstädten wird es für viele Menschen eng. Die Mietpreisbremse soll verhindern, dass Vermieter bei Neuvermietungen beliebig hohe Preise verlangen. Doch was genau regelt sie, wie berechnest du, ob deine Miete zu hoch ist, und wie setzt du deine Rechte durch? Hier bekommst du den kompletten Überblick für 2026.
Was die Mietpreisbremse regelt und warum sie verlängert wurde
Die Mietpreisbremse ist in den Paragraphen 556d bis 556g des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) verankert. Die Kernregel lautet: Bei Abschluss eines neuen Mietvertrags darf die Miete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen.
Ohne die gesetzliche Verlängerung wäre die Mietpreisbremse zum 1. Januar 2026 ausgelaufen. Im Juli 2025 hat der Bundestag sie jedoch bis Ende 2029 verlängert. Das Bundesverfassungsgericht hat diese Verlängerung im Januar 2026 ausdrücklich für verfassungsgemäß erklärt und eine dagegen gerichtete Verfassungsbeschwerde nicht zur Entscheidung angenommen.
Aktuell gelten rund 410 von etwa 11.000 Gemeinden in Deutschland als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt. Ob deine Stadt dazugehört, legen die einzelnen Bundesländer per Verordnung fest. Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt und viele weitere Großstädte sind betroffen, aber auch kleinere Gemeinden im Umland von Ballungsräumen.
Wichtig: Die Mietpreisbremse gilt nur bei Neuvermietungen, also wenn ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wird. Bestehende Mietverhältnisse werden durch die Kappungsgrenze geschützt (dazu weiter unten mehr).
So berechnest du, ob deine Miete zu hoch ist
Um herauszufinden, ob dein Vermieter die Mietpreisbremse einhält, brauchst du die ortsübliche Vergleichsmiete. Diese findest du im Mietspiegel deiner Stadt. Viele Gemeinden bieten inzwischen Online-Rechner an, in denen du Baujahr, Lage, Größe und Ausstattung deiner Wohnung eingibst und einen konkreten Wert erhältst.
Beispielrechnung: Die ortsübliche Vergleichsmiete für deine Wohnung beträgt laut Mietspiegel 10,00 Euro pro Quadratmeter (Nettokaltmiete). Dein Vermieter darf bei Neuvermietung also höchstens 11,00 Euro pro Quadratmeter verlangen (10,00 Euro plus 10 Prozent). Bei einer 65-Quadratmeter-Wohnung wäre die maximal zulässige Monatsmiete damit 715 Euro nettokalt. Verlangt dein Vermieter 800 Euro, zahlst du jeden Monat 85 Euro zu viel.
So gehst du Schritt für Schritt vor:
- Prüfe, ob deine Stadt als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen ist.
- Ermittle die ortsübliche Vergleichsmiete über den Mietspiegel oder den Online-Rechner deiner Gemeinde.
- Rechne 10 Prozent auf die Vergleichsmiete drauf. Das ist die Obergrenze.
- Vergleiche das Ergebnis mit deiner tatsächlichen Nettokaltmiete laut Mietvertrag.
Sollte es in deiner Gemeinde keinen qualifizierten Mietspiegel geben, kannst du die ortsübliche Vergleichsmiete auch über Vergleichswohnungen, ein Sachverständigengutachten oder Auskunft aus einer Mietdatenbank ermitteln lassen.
Ausnahmen: Wann die Mietpreisbremse nicht greift
Nicht jede Wohnung fällt unter die Mietpreisbremse. Das Gesetz sieht mehrere Ausnahmen vor, die du kennen solltest.
| Ausnahme | Erklärung | Informationspflicht |
|---|---|---|
| Neubau (Erstvermietung) | Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt oder vermietet wurden, sind ausgenommen. | Nein |
| Umfassende Modernisierung | Die Modernisierung muss einem Neubau nahekommen (Kosten mindestens ein Drittel eines Neubaus). | Ja, vor Vertragsabschluss |
| Höhere Vormiete | Lag die vorherige Miete bereits über der zulässigen Grenze, darf der Vermieter diese beibehalten. | Ja, vor Vertragsabschluss |
| Modernisierungszuschlag | Bei kleineren Modernisierungen darf ein Zuschlag von bis zu 8 Prozent der Kosten auf die Miete aufgeschlagen werden. | Ja, vor Vertragsabschluss |
Wenn eine Ausnahme greift, muss der Vermieter dich vor Vertragsabschluss unaufgefordert und schriftlich darüber informieren. Tut er das nicht, kannst du dich trotzdem auf die Mietpreisbremse berufen, auch wenn die Ausnahme eigentlich zutreffend wäre. Erst nach erteilter Auskunft darf der Vermieter die höhere Miete verlangen.
Rüge einlegen: So holst du zu viel gezahlte Miete zurück
Die Mietpreisbremse funktioniert nur, wenn du selbst aktiv wirst. Du musst deinen Vermieter schriftlich rügen, damit der Schutz greift. Ohne Rüge passiert nichts, und du zahlst die überhöhte Miete weiter.
Was die Rüge enthalten muss: Du musst deinem Vermieter mitteilen, dass du die vereinbarte Miete für unzulässig hältst und dich auf die Mietpreisbremse berufst. Du solltest konkret benennen, warum du die Miete als zu hoch einschätzt, zum Beispiel mit Bezug auf den Mietspiegel.
Wie du die Rüge verschickst: Sende sie schriftlich per Einschreiben mit Rückschein oder übergib sie persönlich gegen eine Empfangsbestätigung. Du brauchst einen Nachweis, dass und wann die Rüge beim Vermieter eingegangen ist.
Ab wann du Geld zurückbekommst: Seit der Gesetzesänderung von 2020 kannst du die zu viel gezahlte Miete rückwirkend ab Beginn des Mietverhältnisses zurückverlangen, sofern du die Rüge innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn einlegst. Ab dem Zugang der Rüge schuldest du dann nur noch die zulässige Miete.
Was passiert nach der Rüge: In vielen Fällen lenkt der Vermieter ein und passt die Miete an. Reagiert er nicht, kannst du die Differenz aktiv zurückfordern. Unterstützung bekommst du beim örtlichen Mieterverein oder über spezialisierte Legal-Tech-Dienste, die den Prozess für dich übernehmen.
Wichtig: Dein Vermieter darf dir wegen einer berechtigten Rüge nicht kündigen. Das wäre eine unzulässige Vergeltungskündigung.
Kappungsgrenze: Schutz im laufenden Mietverhältnis
Die Kappungsgrenze ist das Pendant zur Mietpreisbremse für bestehende Mietverträge. Sie begrenzt, wie stark dein Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren erhöhen darf.
Bundesweit gilt: Die Miete darf innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt haben die Bundesländer die Möglichkeit, diese Grenze auf 15 Prozent abzusenken. Stand 2026 nutzen das bereits 627 Städte und Gemeinden sowie ein gesamter Landkreis. Die Neuregelung erlaubt es den Ländern, ihre Mieterschutzverordnungen nun für bis zu zehn Jahre statt bisher fünf Jahre zu erlassen, was mehr Planungssicherheit schafft.
Ein konkretes Beispiel: Deine aktuelle Nettokaltmiete beträgt 600 Euro. In einem Gebiet mit abgesenkter Kappungsgrenze darf der Vermieter innerhalb von drei Jahren maximal auf 690 Euro erhöhen (15 Prozent). Außerhalb dieser Gebiete wären bis zu 720 Euro erlaubt (20 Prozent). Voraussetzung ist immer, dass die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt.
CO2-Kostenaufteilung zwischen Mieter und Vermieter
Seit 2023 gilt das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG). Es regelt, wie die CO2-Abgabe auf Heizkosten zwischen dir und deinem Vermieter aufgeteilt wird. Für 2026 liegt der CO2-Preis bei 55 bis 65 Euro pro Tonne, wobei in der Abrechnung ein Preis von voraussichtlich 55 Euro pro Tonne angesetzt wird.
Das Herzstück ist ein zehnstufiges Stufenmodell. Je schlechter die energetische Qualität deines Gebäudes, desto mehr muss der Vermieter von der CO2-Abgabe tragen. Die Logik dahinter: Der Vermieter hat es in der Hand, das Gebäude energetisch zu sanieren, du als Mieter nicht.
Die Bandbreite reicht von 5 Prozent Vermieteranteil bei sehr effizienten Gebäuden bis zu 95 Prozent bei den energetisch schlechtesten Häusern (ab 52 Kilogramm CO2 pro Quadratmeter und Jahr). Dein Vermieter muss in der Heizkostenabrechnung die Berechnungsgrundlagen und die Einstufung des Gebäudes offenlegen. Fehlt diese Angabe, kannst du den Vermieteranteil selbst kürzen.
Prüfe bei deiner nächsten Heizkostenabrechnung, ob die CO2-Kosten korrekt aufgeteilt wurden. Finanztip bietet dazu einen kostenlosen CO2-Kosten-Rechner an.
Praktische Tipps für Mieter
Hier sind die wichtigsten Handlungsempfehlungen zusammengefasst.
Vor der Vertragsunterschrift: Recherchiere die ortsübliche Vergleichsmiete, bevor du einen neuen Mietvertrag unterschreibst. So erkennst du sofort, ob der verlangte Preis zulässig ist. Frag den Vermieter aktiv, ob eine Ausnahme von der Mietpreisbremse vorliegt, und lass dir das schriftlich bestätigen.
Nach dem Einzug: Wenn du feststellst, dass deine Miete zu hoch ist, rüge sofort. Je früher du handelst, desto mehr Geld kannst du zurückbekommen. Warte nicht ab, denn die 30-Monats-Frist für die rückwirkende Erstattung läuft ab Mietbeginn.
Bei der Nebenkostenabrechnung: Achte auf die korrekte CO2-Kostenaufteilung. Kontrolliere, ob dein Vermieter die Einstufung nach dem Stufenmodell offenlegt. Fehlt sie, hast du das Recht, den Vermieteranteil selbst abzuziehen.
Hilfe holen: Der örtliche Mieterverein ist die erste Anlaufstelle. Die Mitgliedschaft kostet in der Regel zwischen 50 und 100 Euro pro Jahr und beinhaltet Rechtsberatung. Alternativ gibt es Legal-Tech-Anbieter wie Conny oder Allright, die Mietpreisbremsen-Fälle auf Erfolgsbasis übernehmen.
Dokumentiere alles: Bewahre den Mietvertrag, die Rüge, den Sendungsnachweis und alle Antworten des Vermieters sorgfältig auf. Bei einem späteren Rechtsstreit brauchst du lückenlose Belege.
Die Mietpreisbremse ist kein Selbstläufer. Sie schützt dich nur, wenn du deine Rechte kennst und sie aktiv einforderst. Mit der Verlängerung bis 2029 und der Bestätigung durch das Bundesverfassungsgericht steht das Instrument aber auf einem soliden rechtlichen Fundament.
