Seit dem 1. Januar 2025 gilt in Deutschland die reformierte Grundsteuer. Alle 36 Millionen Grundstücke wurden neu bewertet. Für 66,5 Prozent der Eigentümer ist die Steuer gestiegen, für 26 Prozent gesunken. Mieter merken die Änderung erstmals 2026, wenn die Nebenkostenabrechnung für 2025 kommt. Die Reform war nötig, weil das Bundesverfassungsgericht 2018 die alten Bewertungsregeln für verfassungswidrig erklärt hatte: Die Einheitswerte stammten aus 1935 (Ost) und 1964 (West). Hier erfährst du, wer die neue Grundsteuer zahlt, wie sie berechnet wird und was du tun kannst, wenn dein Bescheid zu hoch ausfällt.
Wie die neue Grundsteuer berechnet wird
Die Formel ist im Kern gleich geblieben, aber die Berechnungsgrundlage hat sich komplett geändert. Statt der veralteten Einheitswerte werden jetzt aktuelle Grundsteuerwerte herangezogen.
Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Jährliche Grundsteuer
| Komponente | Wer legt sie fest | Details |
|---|---|---|
| Grundsteuerwert | Finanzamt | Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Gebäudeart, Baujahr, Mietniveau |
| Steuermesszahl | Bund oder Land | 0,31 Promille (Wohnen) bzw. 0,34 Promille (Gewerbe) im Bundesmodell |
| Hebesatz | Kommune | Individuell, variiert von 370 bis 975 Prozent |
Ein Beispiel: Einfamilienhaus mit einem Grundsteuerwert von 350.000 Euro, Steuermesszahl 0,31 Promille, Hebesatz 450 Prozent. Rechnung: 350.000 x 0,00031 = 108,50 Euro Messbetrag. 108,50 x 4,5 = 488 Euro jährliche Grundsteuer.
Die Kommunen haben ihre Hebesätze zum Teil drastisch angepasst. Einige haben gesenkt, andere massiv erhöht. Die Reform sollte "aufkommensneutral" sein, also insgesamt nicht mehr Geld in die Gemeindekassen spülen. In der Praxis erzielen viele Kommunen aber höhere Einnahmen.
Bundesmodell und Ländermodelle
Nicht alle Bundesländer rechnen gleich. Die sogenannte Öffnungsklausel erlaubt eigene Berechnungsmodelle. Neun Länder nutzen das Bundesmodell, sieben haben eigene Wege gewählt.
| Bundesland | Modell | Kernprinzip |
|---|---|---|
| Bayern | Reines Flächenmodell | Nur Grundstücks- und Gebäudefläche, wertunabhängig |
| Baden-Württemberg | Bodenwertmodell | Grundstücksfläche x Bodenrichtwert |
| Hamburg | Wohnlagenmodell | Fläche + Wohnlage |
| Hessen | Fläche-Faktor-Modell | Fläche + Lagefaktor |
| Niedersachsen | Fläche-Lage-Modell | Fläche + innerkommunale Lage |
| Sachsen, Saarland | Modifiziertes Bundesmodell | Eigene Steuermesszahlen |
| 9 weitere Länder | Bundesmodell | Bodenrichtwert + Mietniveau + Gebäudedaten |
In Bayern spielt der Wert des Grundstücks keine Rolle: Nur die Fläche zählt. Das begünstigt teure Lagen und benachteiligt große Grundstücke in ländlichen Gebieten. In Baden-Württemberg wird nur der Bodenwert herangezogen, nicht das Gebäude. Im Bundesmodell fließen Bodenrichtwert, statistische Nettokaltmiete, Gebäudeart und Baujahr ein.
Was Mieter wissen müssen
Die Grundsteuer ist nach § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung umlagefähig. Das bedeutet: Der Vermieter darf sie über die Nebenkostenabrechnung an dich weitergeben, aber nur wenn der Mietvertrag das vorsieht. Fehlt die Klausel, muss der Vermieter die Grundsteuer komplett selbst tragen.
Mieter spüren die neue Grundsteuer erstmals mit der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2025, die bis spätestens 31. Dezember 2026 zugestellt werden muss. Bisher lag die durchschnittliche Grundsteuer-Umlage bei 0,17 bis 0,19 Euro pro Quadratmeter und Monat. Bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung waren das rund 14 bis 15 Euro monatlich.
Je nach Kommune kann sich dieser Betrag nach der Reform verdoppeln oder halbieren. In Hamburg, wo der Hebesatz von 540 auf 975 Prozent gestiegen ist, müssen Mieter mit deutlich höheren Beträgen rechnen. In Berlin dagegen wurde der Hebesatz von 810 auf 470 Prozent gesenkt.
So prüfst du deine Abrechnung: Kontrolliere, ob die Umlage im Mietvertrag vereinbart ist. Prüfe den Verteilerschlüssel (meist Wohnfläche). Bei Mischgebäuden (Wohnen und Gewerbe) muss die Grundsteuer getrennt berechnet werden. Die höhere Gewerbe-Grundsteuer darf nicht auf Wohnungsmieter umgelegt werden. Du hast das Recht, den Original-Grundsteuerbescheid einzusehen (§ 259 BGB).
Gewinner und Verlierer der Reform
Die Auswirkungen der Reform sind regional extrem unterschiedlich. Tendenziell profitieren Eigentumswohnungen und Immobilien in ländlichen Gebieten. Verlierer sind oft Immobilien in teuren Innenstadtlagen und unbebaute Grundstücke.
| Stadt | Hebesatz alt | Hebesatz neu | Tendenz |
|---|---|---|---|
| Berlin | 810 % | 470 % | Entlastung |
| Hamburg | 540 % | 975 % | Starke Belastung |
| München | 535 % | 824 % | Belastung |
| Düsseldorf | k.A. | 374 % | Moderat |
Neu ist die Grundsteuer C für unbebaute baureife Grundstücke. Kommunen können dafür einen deutlich erhöhten Hebesatz festlegen, um Bodenspekulation einzudämmen und den Wohnungsbau zu fördern. Hamburg hat hier einen Hebesatz von 8.000 Prozent beschlossen.
Grundsteuer A, B und C
| Typ | Gilt für | Betrifft |
|---|---|---|
| Grundsteuer A | Land- und forstwirtschaftliche Flächen | Landwirte |
| Grundsteuer B | Bebaute und bebaubare Grundstücke | Die allermeisten Eigentümer und Mieter |
| Grundsteuer C (neu) | Unbebaute baureife Grundstücke | Grundstückseigentümer, die nicht bauen |
Die Grundsteuer bringt den Kommunen jährlich rund 15,5 Milliarden Euro ein. Sie macht 13 Prozent der Gemeindesteuern aus und ist nach Gewerbesteuer und Einkommensteuer die drittwichtigste kommunale Einnahmequelle.
Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid
Gegen den Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts kannst du innerhalb eines Monats nach Zustellung Einspruch einlegen. Der BFH hat im Dezember 2025 das Bundesmodell als verfassungskonform bestätigt, aber Haus und Grund sowie der Bund der Steuerzahler bereiten Verfassungsbeschwerden beim BVerfG vor.
Ein Einspruch lohnt sich vor allem, wenn offensichtliche Fehler vorliegen: falsche Grundstücksfläche, falsches Baujahr, falscher Bodenrichtwert oder fehlerhafte Zuordnung der Gebäudeart. Prüfe deinen Bescheid sorgfältig und vergleiche die Angaben mit deinen Unterlagen. Einen Einspruch gegen den Hebesatz der Kommune musst du dagegen direkt an die Kommune richten. Hier ist die Erfolgsaussicht gering, weil Kommunen bei der Festlegung des Hebesatzes einen weiten Ermessensspielraum haben.
Was du jetzt tun solltest
Prüfe deinen Grundsteuerwertbescheid auf Fehler. Falls du Eigentümer bist und der Bescheid offensichtlich falsche Daten enthält, lege innerhalb der Monatsfrist Einspruch ein. Falls du Mieter bist, warte die Nebenkostenabrechnung für 2025 ab und prüfe sie sorgfältig. Achte auf den korrekten Verteilerschlüssel und darauf, dass Gewerbeanteile nicht auf Wohnungsmieter umgelegt werden. Bei Zweifeln kannst du Belegeinsicht verlangen und dich an deinen Mieterverein wenden.
