Die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) von 2024 verändert den Energieausweis grundlegend. Bis spätestens 29. Mai 2026 muss Deutschland die neuen Vorgaben in nationales Recht umsetzen. Die bisherige Skala von A+ bis H wird durch ein einheitliches System von A bis G ersetzt, CO2-Emissionen werden erstmals sichtbar ausgewiesen und die Vorlagepflicht erweitert sich auf Mietvertragsverlängerungen und größere Renovierungen. Für Eigentümer, Vermieter und Käufer bedeutet das: Der Energieausweis bekommt mehr Gewicht als je zuvor.
Neue A-G-Skala: Was sich ändert
Die auffälligste Neuerung ist die Umstellung der Effizienzskala. Statt der bisherigen deutschen Klassifizierung von A+ bis H gilt künftig eine EU-weit einheitliche Skala von A bis G. Das Prinzip kennst du von Kühlschränken und Waschmaschinen. Es sorgt dafür, dass Gebäude in ganz Europa vergleichbar bewertet werden.
Die Klasse A ist dabei ausschließlich sogenannten Nullemissionsgebäuden vorbehalten. Das sind Gebäude, die extrem wenig Energie verbrauchen und ihren Restbedarf vollständig aus erneuerbaren Quellen decken. Die Klassen B bis F verteilen sich gleichmäßig auf den übrigen Gebäudebestand. Klasse G umfasst die energetisch schlechtesten 15 Prozent aller Gebäude eines Landes. Die konkreten Schwellenwerte legt jeder Mitgliedstaat individuell fest, die Farbcodierung von Grün (effizient) bis Rot (ineffizient) bleibt EU-weit einheitlich.
Zusätzlich muss der neue Energieausweis erstmals CO2-Emissionen ausweisen. Bisher war nur der Energiebedarf oder Energieverbrauch in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr angegeben. Künftig zeigt der Ausweis auch, wie viel Kohlendioxid ein Gebäude pro Jahr ausstößt. Das macht die Klimawirkung eines Hauses auf einen Blick sichtbar.
| Merkmal | Alter Ausweis (A+ bis H) | Neuer Ausweis (A bis G) |
|---|---|---|
| Geltungsbereich | nur Deutschland | EU-weit einheitlich |
| Beste Klasse | A+ (niedriger Bedarf) | A (Nullemissionsgebäude) |
| Schlechteste Klasse | H | G (untere 15 % des Bestands) |
| CO2-Ausweisung | nicht vorgeschrieben | Pflicht |
| Sanierungsempfehlungen | allgemein gehalten | konkret und priorisiert |
| Prognoseklasse nach Sanierung | nein | ja |
Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis: Was bleibt, was kommt
Auch unter den neuen Regeln gibt es weiterhin zwei Ausweistypen. Der Verbrauchsausweis basiert auf den tatsächlichen Heiz- und Warmwasserkosten der vergangenen drei Jahre. Er bildet also das reale Nutzungsverhalten ab. Der Bedarfsausweis berechnet den Energiebedarf dagegen anhand der Bausubstanz, der Heizungsanlage und der Gebäudehülle, unabhängig davon, wie die Bewohner heizen.
Der Bedarfsausweis bleibt Pflicht für Wohngebäude mit bis zu vier Einheiten, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die seither nicht energetisch modernisiert worden sind. Für alle anderen Wohngebäude genügt der günstigere Verbrauchsausweis.
Neu ist, dass beide Ausweistypen künftig konkrete Sanierungsempfehlungen mit Prioritäten enthalten müssen. Statt allgemeiner Hinweise wie "Dachdämmung empfohlen" zeigt der neue Ausweis, welche Maßnahmen den größten Effekt haben, in welcher Reihenfolge sie umgesetzt werden sollten und welche Effizienzklasse das Gebäude danach voraussichtlich erreicht. Gebäudeeigentümer sehen damit auf einen Blick, wo die größten Energieverluste auftreten und welche Investition sich am meisten lohnt.
Wann du einen neuen Energieausweis brauchst
Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig. Bestehende Ausweise mit der alten A+ bis H-Skala behalten ihre Gültigkeit bis zum Ablaufdatum. Du musst also nicht sofort einen neuen beantragen. Erst wenn dein aktueller Ausweis ausläuft oder du eine der folgenden Situationen erlebst, wird ein neuer nach den aktuellen Regeln fällig.
Bisher war ein Energieausweis bei Verkauf, Neuvermietung oder Verpachtung Pflicht. Die EPBD erweitert diese Vorlagepflicht auf zwei neue Fälle: Erstens bei der Verlängerung bestehender Mietverträge, zweitens bei größeren Renovierungen. Als größere Renovierung gilt ein Eingriff, der mehr als 25 Prozent der Gebäudehüllfläche betrifft oder mehr als 25 Prozent des Gebäudewerts ausmacht. Typische Beispiele sind eine Fassadendämmung, ein Dachtausch oder ein umfassender Fenstertausch.
Für öffentliche Gebäude gelten zusätzliche Pflichten: Sie müssen den Energieausweis gut sichtbar aushängen. Außerdem soll ein zentrales digitales Register entstehen, über das Behörden, Käufer und Mieter Energieausweise abrufen können.
Was der Energieausweis kostet
Die Kosten hängen vom Ausweistyp und der Gebäudegröße ab. Der Verbrauchsausweis ist deutlich günstiger, weil er weniger Aufwand erfordert.
| Ausweistyp | Einfamilienhaus | Mehrfamilienhaus |
|---|---|---|
| Verbrauchsausweis | 50 bis 100 Euro | ca. 250 Euro (bis 6 Einheiten) |
| Bedarfsausweis | 300 bis 500 Euro | 400 bis 800 Euro |
Beim Bedarfsausweis fällt eine Vor-Ort-Begehung an. Der Energieberater erfasst die Bausubstanz, die Heizanlage, die Fenster, die Dämmung und erstellt daraus eine energetische Bilanz. Beim Verbrauchsausweis reichen die Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre.
Ausstellen dürfen den Energieausweis nur qualifizierte Fachleute: Energieberater, Architekten, Ingenieure oder Schornsteinfeger mit entsprechender Zusatzqualifikation nach § 88 GEG. Online-Anbieter, die den Verbrauchsausweis auf Basis eingegebener Daten erstellen, sind eine günstige Alternative. Allerdings fehlt dort die Vor-Ort-Prüfung, was bei älteren Gebäuden zu ungenauen Ergebnissen führen kann.
Das Gebäudemodernisierungsgesetz: Der deutsche Rahmen
Die EU-Gebäuderichtlinie gibt den Rahmen vor, die konkrete Umsetzung erfolgt in Deutschland über das geplante Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG). Die Koalition aus CDU/CSU und SPD hat am 24. Februar 2026 Eckpunkte vorgestellt. Das GMG soll das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) ablösen und zum 1. Juli 2026 in Kraft treten.
Das GMG geht über den Energieausweis hinaus. Es streicht die umstrittene 65-Prozent-Erneuerbare-Energien-Regel beim Heizungstausch und setzt stattdessen auf einen technologieoffenen Ansatz. Ab dem 1. Januar 2029 greift eine sogenannte Bio-Treppe: Gas- und Ölheizungen müssen dann schrittweise steigende Anteile CO2-neutraler Brennstoffe beimischen, beginnend bei 10 Prozent.
Für den Energieausweis bedeutet das GMG: Neue Berechnungsstandards nach DIN/TS 18599:2025-10 werden eingeführt. Lebenszyklusanalysen nach DIN SPEC 91606 sollen den ökologischen Fußabdruck von Gebäuden über ihre gesamte Lebensdauer abbilden. Außerdem plant die Bundesregierung eine nationale Gebäudedatenbank, in der alle Energieausweise digital erfasst werden.
Bußgelder und Pflichten in der Praxis
Wer keinen gültigen Energieausweis vorlegen kann, riskiert ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro. Das gilt nicht nur beim Verkauf oder der Vermietung, sondern auch bei fehlenden Angaben in Immobilienanzeigen. In bezahlten Inseraten müssen Energiekennwerte, Ausweistyp, Heizungsart, Baujahr und Effizienzklasse angegeben sein. Fehlt eine dieser Angaben, kann bereits ein Bußgeld verhängt werden.
Für Eigentümer von Gebäuden mit schlechter Effizienzklasse kommt zusätzlicher Druck: Die EPBD sieht vor, dass die energetisch schlechtesten Gebäude schrittweise verbessert werden müssen. Bis 2030 soll der Primärenergieverbrauch von Wohngebäuden in der EU um 16 Prozent gegenüber 2020 sinken. Das betrifft vor allem Häuser, die in die neue Klasse G fallen.
Ausgenommen von der Energieausweispflicht bleiben denkmalgeschützte Gebäude und Gebäude mit weniger als 50 Quadratmetern Nutzfläche. Auch Ferienhäuser, die nicht dauerhaft bewohnt werden, und landwirtschaftliche Gebäude ohne Wohnnutzung fallen nicht unter die Pflicht.
Fazit
Der neue Energieausweis ab 2026 macht die Energiebilanz von Gebäuden transparenter und europaweit vergleichbar. Die A-G-Skala, verpflichtende CO2-Angaben und konkrete Sanierungsempfehlungen geben dir als Käufer, Mieter oder Eigentümer ein deutlich besseres Bild vom energetischen Zustand einer Immobilie. Handlungsbedarf besteht vor allem dann, wenn dein aktueller Ausweis bald abläuft, du vermieten oder verkaufen willst oder eine größere Renovierung planst. Prüfe jetzt, wann dein bestehender Ausweis ausläuft, und hole rechtzeitig Angebote für einen neuen ein.
