Drei Viertel aller Mieterhöhungen, die der Hamburger Mieterverein 2025 prüfte, enthielten formale Fehler. Eine Mieterhöhung ist also nicht automatisch wirksam, nur weil sie auf Briefpapier mit Stempel kommt. Das Bürgerliche Gesetzbuch lässt dem Vermieter genau drei Wege offen, und jeder hat strikte Fristen, Begründungspflichten und Obergrenzen. Wer die Regeln kennt, spart im Zweifel mehrere Hundert Euro pro Jahr.
Das Mietrecht steht in den Paragrafen 557 bis 561 BGB. Dort ist festgelegt, wann ein Vermieter überhaupt Geld nachfordern darf, wie lange du Bedenkzeit hast und wann du widersprechen musst. Die Sperrfristen sind kein Detail, sondern der häufigste Grund, weshalb Mieterhöhungen vor Gericht scheitern.
Drei Wege der Mieterhöhung
Der Vermieter kann die Miete nur erhöhen, wenn das Gesetz oder der Mietvertrag es vorsieht. Frei verhandeln darfst du immer, du musst aber nichts unterschreiben. Diese drei rechtlichen Grundlagen gibt es:
| Typ | Voraussetzung | Frist / Sperre | Höchstgrenze |
|---|---|---|---|
| Anpassung an ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) | Schriftliches Verlangen mit Begründung (Mietspiegel, Sachverständige, drei Vergleichswohnungen) | Miete seit 15 Monaten unverändert, Zustimmungsfrist 2 volle Monate | Kappungsgrenze 20 % in 3 Jahren, in angespannten Märkten 15 % |
| Modernisierungsumlage (§ 559 BGB) | Bauliche Maßnahme, die Wohnwert oder Energieverbrauch verbessert, vorherige Ankündigung mit Frist von 3 Monaten | Wirksamkeit ab dem 3. Monat nach Erklärung | 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr; max. 3 €/m² in 6 Jahren (2 €/m² bei Mieten unter 7 €/m²) |
| Index- oder Staffelmiete (§ 557a / § 557b BGB) | Bereits im Mietvertrag schriftlich vereinbart | Indexmiete: einmal pro Jahr; Staffelmiete: laut Vertrag | Bei Indexmiete an Verbraucherpreisindex gekoppelt; Staffelhöhe muss in Euro genannt sein |
Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete
Das ist der häufigste Fall. Der Vermieter darf verlangen, dass du auf das übliche Niveau für vergleichbare Wohnungen am Ort hochziehst. Die Vergleichsmiete bildet sich aus den Mieten, die in den vergangenen sechs Jahren in der Gemeinde für ähnliche Wohnungen vereinbart oder geändert wurden (§ 558 Absatz 2 BGB). Belegt wird sie über den qualifizierten Mietspiegel, ein Gutachten oder drei konkret benannte Vergleichswohnungen.
Modernisierungsumlage
Nach einer Modernisierung darf der Vermieter 8 Prozent der Kosten pro Jahr auf die Miete aufschlagen. Wichtig: Erhaltungsanteile müssen abgezogen werden, denn eine kaputte Heizung zu ersetzen ist keine Modernisierung. Beim geförderten Heizungstausch gilt seit 2024 § 559e BGB: dann sind nur 10 Prozent der bereinigten Kosten umlegbar, monatlich aber höchstens 50 Cent pro Quadratmeter.
Index- oder Staffelmiete
Beide Formen müssen im Mietvertrag schriftlich vereinbart sein. Die Staffelmiete legt feste Beträge zu festen Zeitpunkten fest. Die Indexmiete koppelt die Miete an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Beide Modelle schließen Mieterhöhungen nach § 558 in der Regel aus, eine Modernisierungsumlage nach § 559 bleibt aber bei Indexmiete grundsätzlich möglich.
Kappungsgrenze und Sperrfristen
Die Kappungsgrenze ist der wichtigste Schutz vor schleichenden Erhöhungen. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um maximal 20 Prozent steigen, in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt nur um 15 Prozent. Welche Kommunen das sind, legen die Bundesländer per Verordnung fest. Die abgesenkte Kappungsgrenze gilt 2026 unter anderem in Berlin, Hamburg, München, Köln und Frankfurt.
Vor jeder Anpassung an die Vergleichsmiete muss die Miete mindestens 15 Monate unverändert geblieben sein. Diese Frist setzt sich zusammen aus 12 Monaten Sperre plus 3 Monaten Überlegungszeit für dich. Eine frühere Erhöhung ist unwirksam, selbst wenn du sie unterschreibst. Modernisierungsumlagen und Erhöhungen der Betriebskostenpauschale werden bei der Kappungsgrenze nicht mitgerechnet (§ 558 Absatz 3 BGB).
Wer im Mietspiegel-Bereich von Berlin bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung eine Erhöhung von 9,50 auf 11,40 Euro/m² erhält, sieht plötzlich 152 Euro mehr Miete pro Monat. Über drei Jahre sind das 5.472 Euro. Die Prüfung der Kappungsgrenze und der Sperrfrist kostet dich dagegen 30 Minuten.
Modernisierung 2026: was sich geändert hat
Die Modernisierungsumlage liegt seit 2019 bei 8 Prozent pro Jahr und wurde 2026 nicht weiter abgesenkt, obwohl der Mieterbund eine Reduzierung auf 4 Prozent fordert. Neu ist die Sonderregel beim Heizungstausch unter dem Gebäudeenergiegesetz (GEG). Vermieter, die öffentliche Förderung in Anspruch nehmen, dürfen nach § 559e BGB zwar 10 Prozent umlegen, müssen aber zuvor die Förderung abziehen und pauschal 15 Prozent für ersparte Erhaltungskosten kürzen.
Eine Härtefallregelung schützt dich, wenn die Modernisierung dich finanziell überfordern würde. Die Modernisierungsankündigung muss spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten in Textform vorliegen und Art, Umfang, Dauer sowie die voraussichtliche Mieterhöhung enthalten. Fehlt eine dieser Angaben, kannst du der Erhöhung später widersprechen.
Die Reform des Mietspiegels von 2022 wirkt 2026 voll: In Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern müssen qualifizierte Mietspiegel erstellt werden. Damit fällt für viele Vermieter die Möglichkeit weg, mit drei willkürlich gewählten Vergleichswohnungen zu argumentieren. Ein qualifizierter Mietspiegel hat Beweiskraft vor Gericht.
Was du jetzt tun kannst
Liegt eine Mieterhöhung im Briefkasten, hast du zwei volle Kalendermonate Zeit, um zuzustimmen oder abzulehnen. Die Frist beginnt mit Ablauf des Monats, in dem das Schreiben zugegangen ist. Beispiel: Brief im März bekommen bedeutet Frist bis Ende Mai. Schweigen gilt als Ablehnung, der Vermieter muss dann auf Zustimmung klagen.
Prüf in dieser Reihenfolge:
- Form: Steht der Erhöhungsbetrag genau drin, ist eine zulässige Begründung beigefügt (Mietspiegel, Gutachten, drei Vergleichswohnungen)?
- Sperrfrist: Liegt die letzte Erhöhung mindestens 15 Monate zurück?
- Kappungsgrenze: Steigt die Miete in den letzten drei Jahren um mehr als 20 Prozent (bzw. 15 Prozent in angespannten Märkten)?
- Vergleichsmiete: Liegt der geforderte Betrag im Spannenfeld des örtlichen Mietspiegels?
- Mietpreisbremse: Bei Neuvermietung gilt zusätzlich die Begrenzung auf 10 Prozent über der Vergleichsmiete. Mehr dazu in unserem Beitrag, wie die Mietpreisbremse 2026 funktioniert.
Bei Zweifeln kontaktierst du den örtlichen Mieterverein. Eine Mitgliedschaft kostet etwa 80 bis 100 Euro pro Jahr und enthält Rechtsberatung. Wer keine Rechtsschutzversicherung hat, findet darüber den günstigsten Weg zu einer Prüfung. Auch das Recht des Vermieters, deine Wohnung zu betreten, ist eng begrenzt, was wir im Artikel wann der Vermieter die Wohnung betreten darf ausführlich erklären.
Wenn du der Erhöhung zustimmst, gilt sie ab dem dritten Monat nach Zugang. Lehnst du ab, muss der Vermieter binnen drei Monaten Klage erheben, sonst verfällt das Verlangen. Die wichtigste Regel: Zahl niemals die erhöhte Miete unter Vorbehalt bevor du geprüft hast, denn die Zahlung kann als stillschweigende Zustimmung gewertet werden.
