Wenn du wegen deines Namens, deiner Herkunft oder deiner Religion keinen Besichtigungstermin bekommst, kannst du den Makler auf Schadensersatz verklagen. Der Bundesgerichtshof hat am 29. Januar 2026 unter dem Aktenzeichen I ZR 129/25 entschieden, dass ein Wohnungsmakler 3.000 Euro plus vorgerichtliche Anwaltskosten zahlen muss, weil er eine Mietinteressentin mit pakistanischem Namen abgewiesen hatte. Das Urteil ist die erste höchstrichterliche Bestätigung, dass Makler persönlich nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz (AGG) haften und dass Testing-Anfragen unter Fantasienamen vor Gericht als Beweis zählen. Hier liest du, welche Merkmale geschützt sind, wie du Diskriminierung nachweist, welche Fristen gelten und was du konkret tun kannst, wenn dir der nächste Besichtigungstermin abgesagt wird.
Was der BGH am 29. Januar 2026 entschieden hat
Die Klägerin Humaira Waseem hatte sich im November 2022 unter ihrem Geburtsnamen auf eine Wohnung in Groß-Gerau beworben. Die Antwort des Maklers: keine Termine verfügbar. Anschließend schickte sie identische Anfragen unter den Namen Schneider, Schmidt und Spieß. Für jede dieser Bewerbungen bekam sie prompt einen Besichtigungstermin angeboten. Einkommen, Beruf und Haushaltsgröße waren in den Vergleichs-Anfragen jeweils gleich, nur der Name unterschied sich. Das Amtsgericht Groß-Gerau wies die Klage 2023 noch ab, das Landgericht Darmstadt verurteilte den Makler 2025 zu 3.000 Euro immateriellem Schadensersatz nach § 21 Absatz 2 AGG. Der BGH bestätigte am 29. Januar 2026 die Entscheidung der Vorinstanz.
Der erste Zivilsenat unter dem Vorsitz von Thomas Koch stellte zwei Dinge klar. Erstens: Makler haften selbst, nicht nur der Vermieter. Die Vorgehensweise des Beklagten, sich auf seine Rolle als bloßer Vermittler des Eigentümers zu berufen, wies das Gericht zurück. Zweitens: Wenn identische Anfragen allein wegen des Namens unterschiedlich behandelt werden, spricht das nach Auffassung des Senats wenig für Zufall und viel für Diskriminierung. Der BGH stützt das Urteil auf § 19 Absatz 2 in Verbindung mit § 2 Absatz 1 Nummer 8 AGG (Benachteiligungsverbot bei zivilrechtlichen Massengeschäften) sowie § 21 Absatz 2 AGG (immaterieller Schadensersatz).
Die Pointe und das Novum für die Praxis: Testing-Bewerbungen unter ausgedachten Namen sind als Beweismittel zulässig. Bisher war das umstritten, weil Vermieter und Makler argumentierten, eine Fake-Bewerbung sei kein ernsthaftes Vertragsangebot. Der BGH sah darin kein rechtsmissbräuchliches Vorgehen. Damit liegt erstmals höchstrichterlich fest: Wer Diskriminierung vermutet, darf zur Beweissicherung Vergleichs-Anfragen unter anderen Namen schicken.
Was § 19 AGG schützt: sechs Merkmale, ein Massenmarkt
Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz verbietet seit 2006 Benachteiligungen bei zivilrechtlichen Massengeschäften wegen sechs Merkmalen. Der Wohnungsmarkt fällt unter § 19 Absatz 1 AGG, sobald ein Vermieter mehr als 50 Wohnungen vermietet oder ein Makler im Wesentlichen ohne Ansehen der Person Geschäfte abschließt. Beides ist bei klassischen Maklerportalen wie ImmoScout24 oder Immowelt regelmäßig der Fall.
| Geschütztes Merkmal | Was darunter fällt | Beispiel auf dem Wohnungsmarkt |
|---|---|---|
| Rasse oder ethnische Herkunft | Hautfarbe, Abstammung, Name als Herkunftsindiz | Absage nach Bewerbung unter ausländisch klingendem Namen |
| Geschlecht | Frau, Mann, intergeschlechtlich, nicht-binär | "Wir vermieten lieber an Männer" |
| Religion oder Weltanschauung | Konfession, Kopftuch, religiöse Symbole | Ablehnung wegen sichtbarer Kippa oder Kopftuch beim Termin |
| Behinderung | körperliche, geistige, seelische Beeinträchtigung | Pauschale Ablehnung wegen Rollstuhl |
| Alter | jung oder alt | "Keine Vermietung an Senioren über 70" |
| Sexuelle Identität | hetero, homo, bi, trans | Absage an gleichgeschlechtliches Paar |
Wichtig: Nicht jede Auswahlentscheidung ist Diskriminierung. § 19 Absatz 3 AGG erlaubt eine unterschiedliche Behandlung wegen ethnischer Herkunft oder Religion, wenn sie zur Schaffung und Erhaltung "sozial stabiler Bewohnerstrukturen und ausgewogener Siedlungsstrukturen" beiträgt. Diese Ausnahme ist eng auszulegen und greift nicht bei einzelnen Bewerbungen, sondern nur bei größeren Bestandsentscheidungen mit nachweisbarem sozialräumlichem Konzept. Der BGH hat im Waseem-Fall klargestellt, dass ein pauschales Wegsortieren nach Name diese Schwelle nicht erreicht.
Wie du Diskriminierung beweist
Diskriminierung ist selten plump. Niemand schreibt mehr "Keine Ausländer" in das Inserat. Genau deshalb stellt § 22 AGG eine Beweiserleichterung bereit: Du musst keine handfesten Beweise vorlegen, sondern nur Indizien, die eine Benachteiligung wegen eines geschützten Merkmals "vermuten lassen". Liegen solche Indizien vor, dreht sich die Beweislast um. Dann muss der Makler oder Vermieter darlegen, dass es einen sachlichen, nicht-diskriminierenden Grund für die Absage gab.
Welche Indizien zählen? Drei haben sich vor Gerichten als belastbar erwiesen.
Testing-Bewerbungen. Du schickst zwei oder mehr Anfragen über dieselbe Plattform an dasselbe Inserat, identisch in Einkommen, Beruf und Haushaltsgröße, unterschiedlich nur im Namen. Eine Bewerbung läuft unter deinem echten Namen, die Vergleichs-Bewerbung unter einem deutsch klingenden Namen, idealerweise mit einer separaten E-Mail-Adresse. Bekommt nur die Schneider-Variante einen Termin, hast du ein Indiz. Der BGH hat dieses Vorgehen am 29. Januar 2026 ausdrücklich abgesegnet. Die Antidiskriminierungsstelle des Bundes empfiehlt das Verfahren ebenfalls, weist aber darauf hin, dass professionelle Begleitung durch eine Beratungsstelle die Qualität der Dokumentation erhöht.
E-Mail- und Chatverlauf. Speichere jeden Schriftwechsel komplett, inklusive Zeitstempel und Originalheader. Screenshots reichen nicht, weil sie fälschbar sind. Exportiere E-Mails als .eml-Datei oder leite den kompletten Thread an eine zweite Adresse weiter, damit die Server-Daten erhalten bleiben. Auch die Anfrage auf ImmoScout24 oder eBay Kleinanzeigen kannst du als PDF speichern, viele Portale bieten einen Export der eigenen Konversationen.
Zeugen vor Ort. Wenn du bei der Besichtigung erscheinst, nimm jemanden mit. Eine Begleitperson, die hört, wie der Makler eine Bemerkung macht ("Wir suchen jemanden, der besser zur Hausgemeinschaft passt") oder den Ton während des Termins anders wird, kann später vor Gericht aussagen. Notiere direkt nach dem Termin den genauen Wortlaut und schicke die Notiz per E-Mail an dich selbst, damit das Datum gerichtsfest dokumentiert ist.
Das Bundesarbeitsgericht hat für § 22 AGG hohe Anforderungen formuliert: Die Indizien müssen eine "überwiegende Wahrscheinlichkeit" der Diskriminierung begründen, die bloße Möglichkeit reicht nicht. Eine einzelne Absage ohne Vergleichs-Anfrage wird daher selten genügen.
Welche Fristen gelten: Zwei Monate und drei Monate
Die wichtigste Falle bei AGG-Ansprüchen ist die kurze Frist. § 21 Absatz 5 AGG verlangt, dass du den Anspruch innerhalb von zwei Monaten ab Kenntnis der Benachteiligung schriftlich geltend machst. Stichtag ist nicht der Moment, an dem die Diskriminierung passiert ist, sondern der Tag, an dem du davon erfährst. Bei einer Absage per E-Mail ist das in der Regel der Empfangstag.
| Frist | Was du tun musst | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| 2 Monate | Anspruch schriftlich geltend machen, am besten per Einschreiben mit Rückschein | § 21 Absatz 5 AGG |
| 3 Monate | Klage einreichen, wenn der Makler nicht zahlt | § 21 Absatz 5 AGG |
| 6 Monate | Verjährungsfrist nicht relevant, AGG-Fristen sind kürzer und gehen vor | – |
Die Zwei-Monats-Frist gilt absolut. Wer sie versäumt, verliert den Anspruch, selbst wenn die Diskriminierung eindeutig war. Eine Ausnahme greift nur, wenn du die Frist unverschuldet nicht einhalten konntest, etwa wegen schwerer Krankheit oder weil du erst spät von der Vergleichs-Bewerbung erfahren hast. Im Waseem-Fall wurde die Frist gewahrt, weil die Klägerin die Testing-Bewerbungen unmittelbar nach der ersten Absage durchführte.
Nach der schriftlichen Geltendmachung hast du weitere drei Monate Zeit für die Klage. Sie wird am Wohnort oder am Geschäftssitz des Maklers eingereicht. Bei einem Streitwert von 3.000 Euro ist das Amtsgericht zuständig. Anwaltszwang gilt erst ab dem Landgericht, theoretisch könntest du also ohne Anwalt klagen. In der Praxis lohnt sich das selten, weil die Beweisführung nach § 22 AGG juristisches Fingerspitzengefühl verlangt.
Was du konkret tun kannst
Wenn du den Verdacht hast, dass dir ein Makler wegen eines geschützten Merkmals einen Termin verweigert hat, halte dich an diese Reihenfolge.
Schritt 1: Beweise sichern, sofort. Exportiere die E-Mail-Korrespondenz, screenshot oder PDF-Export der Plattform-Konversation, speichere den Zeitstempel der Absage. Wenn du eine Vergleichs-Anfrage schicken willst, mach das innerhalb der nächsten Tage, mit identischen Eckdaten zu Einkommen, Beruf und Haushaltsgröße, aber einem anderen Namen und einer separaten E-Mail. Wichtig: Versende von einer anderen IP-Adresse oder zumindest aus einem anderen Browser-Profil, um Erkennung zu vermeiden.
Schritt 2: Beratung holen, kostenlos. Die Antidiskriminierungsstelle des Bundes berät rechtlich unter 0800 546 546 5 (Montag bis Donnerstag, 9 bis 15 Uhr) oder per E-Mail an beratung@ads.bund.de. 2024 erhielt die Stelle 11.405 Anfragen, ein Anstieg von rund 168 Prozent gegenüber den 4.247 Anfragen im Vor-Corona-Jahr 2019. 22 Prozent aller Anfragen entfielen auf den Bereich Alltagsgeschäfte, zu dem die Wohnungssuche gehört. Lokale Antidiskriminierungsverbände (etwa Fair mieten, Fair wohnen in Berlin oder die kommunalen Stellen in NRW) begleiten Testings und prüfen Erfolgsaussichten.
Schritt 3: Anspruch schriftlich anmelden, binnen zwei Monaten. Schicke dem Makler ein Schreiben per Einschreiben mit Rückschein. Inhalt: Sachverhalt knapp schildern, geschütztes Merkmal benennen, Indizien (Testing-Bewerbungen, identische Eckdaten, unterschiedliche Behandlung) auflisten, Schadensersatz nach § 21 Absatz 2 AGG fordern, Frist für die Zahlung setzen (zwei bis vier Wochen sind üblich). Vorlagen findest du bei der Antidiskriminierungsstelle oder bei lokalen Beratungsstellen.
Schritt 4: Klage einreichen, falls nötig. Zahlt der Makler nicht, hast du nach der Geltendmachung drei Monate für die Klage. Hier kann ein auf AGG spezialisierter Anwalt deine Beweislage prüfen, ob die Erfolgsaussichten ausreichen. Eine Rechtsschutzversicherung deckt AGG-Streitigkeiten in der Regel ab, prüfe vorher den Bedingungen. Im Erfolgsfall trägt der Makler die Anwaltskosten, im Fall einer Niederlage trägst du sie selbst.
Wichtig zur Einordnung: Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Ob deine Indizien im konkreten Fall ausreichen, ob die Fristen gewahrt sind und welche Schadensersatzhöhe realistisch ist, kann ein Anwalt oder eine Beratungsstelle prüfen. Auch wenn der Mietvertrag bereits vermietet wurde, bleibt der Schadensersatzanspruch bestehen. Ebenso bleibt er erhalten, wenn du dich für eine andere Wohnung entschieden hast, etwa weil dich bereits die Mietpreisbremse oder die Indexmieten-Deckelung bei der ursprünglichen Wahl beschäftigt hatte. Der Anspruch nach § 21 AGG ist unabhängig vom Zustandekommen eines Mietvertrages.
